農地を農地として貸し借りしたり、売買する場合には、あらかじめ農地法に基づく許可、農業経営基盤強化促進法または農地中間管理事業の推進に関する法律の手続きが必要です。
また、農地を宅地や駐車場など、農地以外のものにする（農地転用といいます）には、農地法に基づく許可または届出が必要です。資材置場などに一時的に利用するという場合にも、許可が必要です。なお、立地によっては許可の見込みがないという場合もありますので事前に入念な確認が必要です。
こうした許可や手続きせず、売買や貸借した場合は農地法違反となり3年以下の懲役又は300万円以下の罰金が科せられます。
当事務所では、農地の売買や貸借、転用などに必要な調査や書類作成、申請などの手続きをお手伝いさせていただきます。
農地とは
では、具体的にはどういった土地が「農地」にあたるのでしょうか。農地法では、農地を「耕作の目的に供される土地」と定義しています。この場合の「耕作」とは、土地に労費を加え、肥培管理を行って作物を栽培することをいいます。「耕作の目的に供される土地」には、現に耕作されている土地のほか、客観的に見てその現状が耕作の目的に供されるものと認められる土地(休耕地、不耕作地など)も含まれます。果樹園、牧草栽培地、苗ほ、わさび田、はす池なども、肥培管理が行われている限りは「農地」ということになります。
なお、農地であるかどうかの判断は、現況主義に基づいて行われます。土地の登記簿の地目が宅地であったとしても現況が農地であれば、その土地は農地であると考えられます。
農地法の権利移動や転用に関する手続きの種類
では具体的に、農地の権利移動や転用について、どのような手続きがいるのか見ていきましょう。
農地を貸借・売買したい
農地を貸借・売買する場合には、以下の３種類のいずれかの公的な手続きを取らなければいけません。これらの手続きを取らずに行った賃借・売買はその効力は生じません。たとえ無償での貸借りや親族や知人間での貸借であっても手続きが必要です。
- 農地法に基づく３条許可申請
- 農業経営基盤強化促進法による農地の貸借（利用権設定）・所有権移転
- 農地中間管理事業の活用（農地中間管理機構の推進に関する法律に基づく）
農地法に基づく３条許可申請について
農地法に基づく３条許可申請の詳細は こちら をご覧ください。
農業経営基盤強化促進法による農地の貸借（利用権設定）・所有権移転について
農業経営基盤強化促進法では、市町村が作成した農用地利用集積計画を農業委員会の決定を経て公告することで、農地法の許可を受けずに農地の貸借契約や売買契約の効力が発生します。利用権設定すると、貸した農地は契約期間終了後、離作料を払うことなく、解約手続きなしで貸し手に農地が返還されます。更新手続き（利用権の再設定）を行えば、継続して貸すことも可能です。売買の場合、譲渡人は譲渡所得について特別控除が受けられるほか、譲受人は不動産取得税・所有権移転登記に係る登録免許税が軽減されます。
制度の活用にあたっては、対象となる農地や受け手などに要件がありますので確認が必要です。
農地中間管理事業について
農地中間管理機構は農地を貸したい人から農地を借り受け、保全管理や必要に応じて条件整備などを行い、農地を必要とする人にまとまりのある形で転貸する農地中間管理事業（農地バンク事業）を実施する公的機関で、各都道府県に１つずつ、都道府県知事から指定されています。奈良県では、「公益財団法人なら担い手・農地サポートセンター」が指定を受けています。農地中間管理機構が農用地利用配分計画を決定し、知事が認可・公告することで農地法の許可を受けずに効果が発生します。
農地の出し手（所有者）と受け手（担い手）との間に営利を目的としない公的機関が介在するため、安心して農地の貸し借りが行うことができます。貸し手にとっては一定の要件を満たせば「機構集積協力金」の交付を受けられたり、賃料を確実に受け取れること、賃借期間が終了すれば手続きなしで農地がかえってくることなどがメリットにあげられます。一方、借り手にとっても農地をまとまった形で借り受けられるため経営の効率化が図られ、契約や支払いの手続が集約されるなどの利点があります。
制度の活用には要件がありますので確認が必要です。
自分の所有する農地を農地以外にして自分で利用したい
自分が所有する農地を駐車場や宅地、資材置き場、道路、太陽光発電設備の設置など、農地以外のものに転用する場合には、農地法４条に基づく許可または届出が必要です。届出と許可の違いは、対象の農地が市街化区域内か区域外かにより分けられます。市街化区域内の場合はあらかじめ届出を行えば許可は不要で、市街化区域外の場合は許可申請を行います。なお、農地の立地（区分）によっては、許可を受けるのが難しい場合もありますので、事前の確認が重要です。
農地転用許可・届出の詳細は こちら をご覧ください。
所有する農地を売ったり貸したりして農地以外のものにしたい
自分が所有する農地を自分以外の者に売ったり貸したりして、農地以外のものに転用する場合には、農地法５条に基づく許可または届出が必要です。届出と許可の違いは、対象の農地が市街化区域内か区域外かにより分けられます。市街化区域内の場合はあらかじめ届出を行えば許可は不要で、市街化区域外の場合は許可申請を行います。申請は譲渡人（農地所有者）と譲受人（買主・借主など）の双方が連署して行います。なお、農地の立地（区分）によっては、許可を受けるのが難しい場合もありますので、事前の確認が重要です。
農地転用許可・届出の詳細は こちら をご覧ください。
農地を相続した
相続（遺産分割・包括遺贈を含む）により農地の権利を取得したときは、農地法３条の許可申請は必要ありません。ただし、農地等の権利を取得したことを知った時点から概ね１０ヶ月以内に、農業委員会にその旨を届け出なければなりません。また、相続発生後１０ヶ月以内に遺産分割協議が整わない場合は、法定相続人全員の届けを行い、遺産分割終了後に再度届け出が必要です。相続だけでなく、法人の合併・分割や時効で権利を取得した場合も同様です。
なお、遺贈（遺言によって財産を無償で譲ること）については、包括遺贈（相続財産の全部または一定の割合分を特定の人に遺贈すること）、相続人への特定遺贈（特定の財産を遺贈すること）については許可は不要ですが、相続人以外への特定遺贈については、農地法３条の許可が必要です。また、生前に被相続人と受贈者との間で、自分の死後に財産を与える旨の契約を取り交わす死因贈与については、たとえ親子間であっても許可が必要です。
営農型太陽光発電設備を設置したい
営農型太陽光発電は、農地上部で太陽光パネルを設置して発電事業を行いながら、下部の農地で営農を行う方法で、設備の設置に当たっては、農地法に基づく一時転用許可が必要です。（土地所有者と発電設備の設置者や営農者が異なる場合には、３条の許可申請も必要です。）作物の販売収入のほか、売電による継続的な収入や発電電力の自家利用など、農業経営の更なる改善が期待できます。また、農地区分により転用できない、あるいは許可を受けるのが困難な農地であっても、営農型太陽光発電であれば、一時転用の許可を得られる可能性があります。
申請の際は、通常の農地転用許可申請に必要な書類のほか、営農計画書や営農への影響見込書など、追加の書類の提出が必要となります。許可にあたっては、下部の農地の活用状況や日照量、周辺農地への影響などがチェックされます。なお、転用期間は３年以内（一定の条件の場合は１０年以内）で、許可期限を超えて事業を継続する場合には、再許可が必要です。再許可にあたっては、従前の転用期間の営農状況も十分勘案し、総合的に判断されます。また、年に１回の報告が義務付けられており、農産物生産等に支障が生じていないかがチェックされます。報告の結果、営農に著しい支障がある場合には、設備を撤去して農地に復元しなければなりません。
サービス内容と料金
当事務所では、農地に関する各種手続きを承ります。
報酬額
| 業務名 | 基準報酬額（税込価格） |
| 農地法第3条許可 | ５５，０００円 ～ |
| 農地法第４条許可 | １１０，０００円 ～ |
| 農地法第５条許可 | １１０，０００円 ～ |
| 農地転用届出 | ５５，０００円 ～ |
| 営農型太陽光発電一時転用許可 | 別途お見積もりとさせていただきます |
実費
ご依頼時には、以下の実費が別途必要となる場合があります。
| 郵 送 料 資料の収集や作成等で必要となる郵送料 | 実 費 |
| 出張費 奈良市・生駒市・天理市・大和郡山市・相楽郡は無料 | 実 費 |
着手金
正式ご依頼時には着手金のお支払が必要となります。
| 着手金 | 報酬費用の半額 ＋ 申請等手続にかかる実費 |